東京都心のオフィス空室率が2%を割り込んだ2026年も、オフィスビルをホテルへ用途転換するコンバージョン開業は止まっていません。三鬼商事の調査では、東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の2026年6月時点の平均空室率は1.99%。2020年6月以来の1%台で、平均賃料は22,993円/坪と1年前から10.14%上がっています。「空きオフィスが余っているから転用する」という説明は、少なくとも都心5区では成立しません。それでも転用が選ばれる理由は、建設費と工期の側にあります。本記事は2025年7月から2026年3月に開業した3件を取り上げ、躯体が客室数をどう規定したかを整理します。
| # | 施設 | エリア | 開業 | Score | 客室 | 目安価格 | 1行特徴 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | トーセイホテル ココネ蒲田 | 大田区・京急蒲田 | 2025年12月23日 | 90 | 90室 | ¥16,000–¥24,000 | 1989年竣工の8階建てオフィスを大浴場付き宿泊特化型に |
| 2 | Minn 日本橋水天宮前 | 中央区・水天宮前 | 2025年7月18日 | 86 | 非公表 | ¥40,000–¥63,000 | 全室キッチン付き、フロント遠隔運用のアパートメント型 |
| 3 | STAND HOTEL Shimbashi | 港区・汐留／新橋 | 2026年3月6日 | 72 | 11室 | — | 延床534㎡・12階建てで11室。1フロア1室級の狭小躯体 |
※ 目安価格は公開販売価格の集計に基づく参考値で、実際の予約料金とは異なります。1泊2名利用時の1室あたり料金（税込）。開業から日が浅く販売実績の少ない施設は表示していません。
前提の確認 ─ 「空きオフィスが余っている」は都心では成立しない
コンバージョン案件の発表資料には、リモートワークの普及でオフィス需要が減り、空きオフィスの活用が課題になっている、という説明がしばしば添えられます。市場統計はこの説明を支持していません。
三鬼商事が公表する東京ビジネス地区の平均空室率は、2025年6月の3.37%から1年で1.99%まで下がりました。内訳では既存ビルが1.80%、新築ビルが13.09%です。つまり足元で空いているのは竣工直後の大型新築ビルであり、築年の経った既存ストックはほぼ埋まっています。平均賃料も22,993円/坪と、前年同月から10.14%上がりました。都心5区に限れば、貸し先の見つからないオフィス床が積み上がっている状態ではありません。
一方で、統計の対象は千代田・中央・港・新宿・渋谷の5区です。今回取り上げる3件のうち1件は大田区蒲田にあり、この調査範囲の外側にあります。オフィス市況が締まっている都心と、テナント誘致に手間のかかる周縁部や築古の中小ビルとでは、同じ「オフィス」でも置かれた状況が違います。転用が起きているのは、統計の平均値が見えにくくしている後者の側です。
建設費と工期が転用を選ばせている
より直接的な要因は建設コストです。建設物価調査会の建築費指数（東京、2015年平均＝100）は、2026年6月の事務所（鉄骨造）工事原価が143.8。集合住宅（鉄筋コンクリート造）は145.6、住宅（木造）は151.6で、いずれも前月比1%前後の上昇が続いています。新築で組んだ事業計画は、着工までの間に原価が動く前提で考える必要があります。
躯体を残す転用は、この上昇分の一部を回避します。基礎・柱・梁・床を作り直さないため、解体と構造工事の工程が丸ごと落ち、着工から開業までの期間が短くなります。matsuri technologiesは新橋の案件について、既存構造の再利用によって建替えに伴うCO2排出量と建設廃棄物を削減し、新築と比べて工期も短縮したと説明しています。工期が短いということは、投下資金の回収開始が早いということでもあります。
もっとも、転用が無条件に安いわけではありません。ホテル用途は避難や防火の基準がオフィスより厳しく、界壁、自動火災報知設備、スプリンクラー、避難経路の追加工事が発生します。客室ごとに浴室とトイレを設けるため、給排水の縦管を新たに通す必要もあります。躯体は残せても、設備は実質的に作り直しになります。
躯体が客室数を決める ─ 2025-26年開業の3件
転用ホテルの客室数は、企画者の意図より先に既存躯体が決めます。基準階の床面積、階高、窓の割り付け、そして水回りを通せる位置。この4点で取れる客室数と面積の上限がほぼ確定します。以下の3件は、規模も価格帯も異なりますが、いずれも躯体の条件がそのまま商品設計に出ています。
1. トーセイホテル ココネ蒲田 ─ 大田区、90室
1989年竣工・延床3,749㎡のオフィスビルが、大浴場とサウナを備えた90室の宿泊特化型ホテルになった案件。
Media Picks Score: 90 / 100 90室、宿泊特化型。2025年12月23日開業。
目安価格 ¥16,000–¥24,000 / 泊 (2名1室・通常期)
トーセイ・ホテル・マネジメントが運営する「ココネ」シリーズの1軒です。報道によると、2階以上が空室だった中古オフィスビルを一棟で取得し、ホテルへ転用しました。元の建物は1989年竣工の鉄筋コンクリート造、地下1階地上8階建て、延床3,749㎡です。
公表されている延床面積を客室数で割ると1室あたり41.7㎡になります。客室の実面積は15.7㎡から31.8㎡で、差分が廊下・階段・大浴場・レストランなどの共用部にあたります。オフィスの基準階は奥行きが深く、外周に沿って小型客室を並べやすい形状です。この3件のなかで唯一、100室に近い宿泊特化型の室数を取れたのは、床が広かったためです。上の写真にある水平方向に長い連窓は、オフィスビルの外壁割りをそのまま使った結果です。
共用部の配置にも転用の痕跡があります。フロント、朝食レストラン、大浴場・サウナはいずれも2階に集約されています。1階に大きな共用床を取りにくい既存ビルで、機能をひとつのフロアにまとめる設計です。羽田空港と品川へのアクセスが効く立地で、出張と観光の両方を拾えています。
- 所在地: 東京都大田区蒲田4-20-1
- 最寄り駅: 京急線 京急蒲田駅 西口から徒歩約3分／JR 蒲田駅 東口から徒歩約8分
- 客室: 90室、15.7〜31.8㎡（シングル〜和モダン5名定員まで11タイプ）
- チェックイン: 15:00〜 ／ アウト 〜10:00（フロントは2階）
- 館内: 大浴場・サウナ（2階、15:00〜24:00／6:00〜10:00）、朝食レストラン（6:30〜10:00）、フィットネスルーム、漫画コーナー
- 駐車場: 専用駐車場なし（周辺コインパーキング利用）
- 元建物: 1989年竣工、鉄筋コンクリート造 地下1階地上8階、延床3,749㎡のオフィスビル
2. Minn 日本橋水天宮前 ─ 中央区、全室キッチン付き
日本橋箱崎町のオフィスビルを再生し、全室にキッチンと洗濯機を備えたアパートメント型に切り替えた1棟。
Media Picks Score: 86 / 100 アパートメント型ホテル。2025年7月18日開業。
目安価格 ¥40,000–¥63,000 / 泊 (2名1室・通常期)
運営はSQUEEZE。同社の発表によれば、コンバージョン工事はパートナー企業が担い、SQUEEZEが宿泊運営とテクノロジーを提供する分担です。躯体は既存のオフィスビルをそのまま使っています。客室数は公表されていません。
設計の判断は蒲田とは逆方向です。小さな客室を数多く並べるのではなく、IHコンロ、キッチンツール、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機を各室に入れ、滞在日数の長いグループと家族を取りにいく構成にしています。オフィス躯体では給排水の縦管を増やす工事が高くつくため、水回りの数を絞って1室を大きくするほうが工事量を抑えられます。客室を大型化する判断は、思想の問題であると同時に工事量の問題でもあります。
運営面も床の制約に合わせています。フロントは遠隔サポートと現地スタッフの併用、電話はAI音声の自動応答、荷物はセルフクローク。バックヤードや事務室に割ける床が少ない建物で、人員配置を建物側の制約に合わせた形です。水天宮前駅は東京シティエアターミナル（T-CAT）に直結し、羽田空港から約25分、成田空港から約55分でバスが着きます。空港アクセスの良さが、長めの滞在を前提にした商品と噛み合っています。
- 所在地: 東京都中央区日本橋箱崎町44-6
- 最寄り駅: 東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 1a出口から徒歩4分
- 空港アクセス: 羽田空港からT-CATまで約25分／成田空港からT-CATまで約55分（T-CATは水天宮前駅直結）
- チェックイン: 15:00〜（15:00以降は何時でも可）／ アウト 〜10:00
- 客室設備: IHコンロ、キッチンツール、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機、独立洗面台、無料Wi-Fi。全室禁煙
- 運営: 株式会社SQUEEZE（コンバージョン工事はパートナー企業が担当）
3. STAND HOTEL Shimbashi ─ 港区、11室
延床534.02㎡・地下1階地上12階の狭小躯体から取れた客室は11室。1フロア1室に近い転用の極端な例。
Media Picks Score: 72 / 100 11室、アパートメント型ホテル。2026年3月6日開業。
目安価格 — 開業から日が浅く、参考値を出せる販売データが揃っていません
matsuri technologiesが運営し、インテグラル・リアルエステートとの協業案件として2026年3月6日に開業しました。オフィス用途だった建物のコンバージョンで、設計はI I L S.、施工はBenefit Lineが担当しています。同社は既存構造の再利用により建替え時のCO2排出量と建設廃棄物を削減し、新築と比べて工期も短縮したと説明しています。
数字を並べると躯体の効き方が分かります。設計者が公表する延床面積は534.02㎡、階数は地下1階地上12階、客室は11室。単純に割れば1フロアあたりの床は45㎡前後で、客室を並べる廊下が成立しません。結果として1フロア1室に近い構成になり、客室は41〜43㎡の大型2タイプ（最大6名のBUNK6、最大5名のSHIMBASHI 5）だけになりました。都心の狭小オフィスビルを転用すると、宿泊特化型の小型客室ではなくグループ向けの大型客室に落ち着く、という典型例です。
延床を客室数で割ると1室あたり48.5㎡。蒲田の41.7㎡と近い水準です。規模も客室タイプもまるで違う2件で歩留まりが揃うのは、転用の制約が建物の大小より共通の性格を持っているためと読めます。共用部は1階ロビーと地下のフィットネスのみで、チェックインはオンライン完結、フロントは置いていません。11室という規模では常駐スタッフの人件費を積みにくく、省人化は選択ではなく前提です。
- 所在地: 東京都港区東新橋
- 最寄り駅: 都営大江戸線・ゆりかもめ 汐留駅から徒歩3分／JR・東京メトロ・都営浅草線 新橋駅から徒歩5分
- 客室: 11室。BUNK6（41〜43㎡・最大6名・二段ベッド2台）、SHIMBASHI 5（41㎡・最大5名）
- 建物: 地下1階地上12階、延床534.02㎡（設計 I I L S.、施工 Benefit Line）
- 全室設備: キッチン、ドラム式洗濯乾燥機、Wi-Fi、専用バスルーム
- チェックイン: オンライン完結（フロントレス）。共用部は1階ロビー、地下フィットネス
2026-2027年に増えるのは「どのオフィス」か
3件を並べると、転用の対象になるビルの条件が絞れてきます。基準階の床が広く水回りを通しやすい中規模ビルは、小型客室を数十室単位で並べる宿泊特化型に向きます。蒲田の90室がこの型です。対して基準階が50㎡前後しかない狭小ビルでは廊下が取れず、1フロア1室級の大型客室しか成立しません。新橋の11室がその極です。日本橋はその中間で、客室数を絞って設備を厚くする方向に振っています。
そのうえで、都心5区の既存ビル空室率1.80%という数字は無視できません。埋まっているビルをわざわざ空けて転用する動機は乏しく、案件の供給源は限られます。現実的な候補は、大規模再開発の対象から外れた築30年超の中小ビル、テナント退去のタイミングを迎えた一棟所有物件、そして統計対象外の周縁区です。今回の3件も、大田区、日本橋箱崎町、東新橋という、いずれもオフィス街の中心ではない立地に並びました。
建設費指数が上がり続ける限り、既存躯体を使う選択肢の相対的な有利さは残ります。ただしそれは「空室が余っているから」ではなく、「新築が高いから」です。前提を取り違えると、案件の出どころも、そこから生まれる客室の姿も読み違えます。2026年から2027年にかけて公表される計画は、竣工年・基準階面積・階数の3点を見れば、宿泊特化型になるかアパートメント型になるかがかなりの精度で予測できます。
よくある質問
Q. オフィスからホテルへの転用は、新築よりどのくらい早いのですか？
A. 期間を一律に示した公的な統計はありません。個別の発表では、新橋の案件について運営会社が「新築比較で工期も短縮した」と説明しています。躯体を残せば解体と構造工事の工程が落ちるため短縮の方向に働きますが、実際の差は消防設備や給排水の追加工事量に左右されます。計画段階の発表数値をそのまま一般化しない方が安全です。
Q. 転用ホテルの客室数はどう見積もればよいですか？
A. 本記事で扱った2件は、公表されている延床面積を客室数で割ると1室あたり41.7㎡（蒲田）と48.5㎡（新橋）でした。客室の実面積との差が共用部と廊下です。基準階の床が狭いほど廊下が成立せず、室数は落ちて1室あたりの面積は上がります。竣工年・階数・延床面積の3点が分かれば、おおよその見当はつきます。
Q. 出張で使えますか。法人利用や領収書の扱いは？
A. 3件はいずれも旅館業の許可を得たホテルで、宿泊費の領収書が発行されます。宿泊特化型の蒲田は15.7㎡台のシングルがあり、1名利用の出張に向きます。日本橋と新橋は最大5〜6名の大型客室が中心で、1名利用では割高になります。法人契約の可否や単価は施設ごとに異なるため、各公式サイトから確認してください。
Q. 駐車場やWi-Fiなどの設備はオフィス時代の制約を受けますか？
A. 受けます。蒲田は専用駐車場を持たず、周辺のコインパーキング利用を案内しています。オフィスビルは来客用の駐車台数が少なく、転用後も台数を増やしにくいためです。一方、通信は既存の引き込みを使えるため制約が小さく、3件とも全室で無料Wi-Fiを提供しています。
Q. 都心のオフィス空室率が低いのに、なぜ転用案件が出てくるのですか？
A. 空室率の統計は千代田・中央・港・新宿・渋谷の5区が対象で、周縁部の中小ビルは含まれません。また既存ビル1.80%という平均値の内側には、築年や設備の面でテナント誘致に苦戦する物件が残ります。転用の主因は空室の量ではなく、新築の工事原価と工期です。建築費指数（東京・事務所／鉄骨造）は2026年6月で143.8まで上がっています。
本記事の参考情報
・三鬼商事「オフィスマーケット（東京）」 — 東京ビジネス地区の平均空室率・平均賃料
・一般財団法人 建設物価調査会「建設物価 建築費指数」 — 建築工事原価の推移
・トーセイホテル ココネ蒲田 公式サイト／Minn 日本橋水天宮前 公式サイト／STAND HOTEL Shimbashi 公式サイト
編集部から
用途転換の記事は、動機の説明を鵜呑みにすると読み違えます。今回も、案件側の説明は「空きオフィスの活用」でしたが、市場統計が示していたのは空室の枯渇と賃料の上昇でした。転用を押しているのは需要側の余剰ではなく、供給側のコストです。前提を入れ替えると、次にどのビルが対象になるかの見立ても変わります。竣工30年前後、基準階が狭い、一棟所有、再開発計画の外側。この4条件に当てはまるオフィスビルの動きを、2026年下期以降も追っていきます。
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